Marek Szubzda [wideo] - ekspert rynku nieruchomości

Sytuacja mieszkaniowa Polaków – to jeden z tematów w kampanii przed wyborami samorządowymi. Jaka jest obecnie sytuacja na rynku nieruchomości i jakie są pomysły na rozwiązanie problemów? O tym z ekspertem rynku mieszkaniowego, właścicielem jednego z białostockich biur nieruchomości Markiem Szubzdą rozmawia Adam Janczewski.

Adam Janczewski: W ostatnim miesiącu pierwszego tegorocznego kwartału, jak wygląda w Białymstoku sytuacja na rynku mieszkaniowym? Zapytam wprost - czy ciągle jest coraz drożej?

Marek Szubzda: Tak, zdecydowanie. Cały czas jesteśmy w trendzie wzrostowym, jeżeli chodzi o ceny mieszkań. Widzimy pewne wyhamowanie wprawdzie na domach, natomiast jeżeli chodzi o samą mieszkaniówkę, to jak najbardziej - cały czas jest duży popyt na mieszkania, coraz mniejsza podaż i to generuje tak naprawdę wzrost cen.

Czytałem, że w ostatnim czasie w ciągu kwartału te nieruchomości w Polsce wzrosły nawet o 10%. Czy pan może potwierdzić te szacunki?

Tak. Ostatnie półrocze spowodowało, że ceny mieszkań na rynku, zwłaszcza te kwalifikujące się do programu Bezpieczny Kredyt 2%, wzrastały. Od połowy roku, kiedy kredyt został uruchomiony, tak naprawdę bardzo dużo mieszkań się wysprzedało. Ponad połowa kredytów, która była udzielana na rynku ogólnopolskim, była związana z kredytem dwuprocentowym.

Średnio ponad 15 tysięcy złotych za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić w trzech polskich miastach. Do Warszawy i do Gdańska ostatnio dołączył również Kraków. To są najnowsze dane portalu Otodom. Czy nas też to czeka w Białymstoku?

Nie wiem, czy w najbliższych latach, czy miesiącach, dobijemy aż do 15 tysięcy, ale myślę, że w tym kierunku dążymy. Wprawdzie inflacja spada, ale takie programy, które też zapowiada nasz rząd, dotyczące dopłat do kredytów, determinują wzrost cen. Coraz mniej się buduje. W ostatnim kwartale zostało wydanych około 30% mniej niż wcześniej pozwoleń na budowę, co powoduje, że ta podaż na rynku będzie niska. Jeżeli zakładamy, że program będzie trwał do końca 2025 roku, podejrzewam, że nie zdąży się ta podaż odbudować.

Czyli nie poprawi to dostępności mieszkań w Polsce?

Myślę, że będzie z tym problem, żeby rynek deweloperski nadążył za tym kredytem. 

To ile teraz płacimy za mieszkanie w Białymstoku? 

Średnia cena ofertowa mieszkań to jest blisko 10 tysięcy za m², to jest, jeżeli się nie pomylę, 9930 złotych, jeżeli chodzi o luty tego roku. Mówimy tutaj o cenach ofertowych, a to znaczy, że ceny transakcyjne są zazwyczaj nieco niższe. 

Czyli jest delikatne pole do negocjacji. 

Zawsze jest delikatne pole do negocjacji. 

Często słyszymy w kampanii wyborczej hasła typu: "mieszkanie prawem, nie towarem". Dużo się mówi o tym, że Polakom trudno jest kupić nieruchomości, a pan mówi, że popyt jest cały czas duży. Pańska firma utrzymuje się na rynku, czyli korzysta na tym, że jednak ktoś te mieszkania kupuje. To kto te mieszkania kupuje? 

Proszę zwrócić też uwagę, że osoby kupujące mieszkania nie kupują ich tylko na kredyt. W dużej mierze są to jednak transakcje gotówkowe, nie wiem, czy nie większość. Jeżeli weźmiemy pod uwagę to, że stopy procentowe spadają, przez co też coraz mniej opłaca się trzymać pieniądze na lokacie bankowej, z powrotem te pieniądze, ta gotówka, wraca na rynek, między innymi na rynek nieruchomości. Widzimy, że te lokaty bankowe w czasie, kiedy te stopy procentowe zaczęły rosnąć, czyli ponad rok temu, to bardzo dużo pieniędzy znalazło się właśnie na takich lokatach. Dzisiaj widzimy taki trend, że te pieniądze będą wyjmowane, bo lokaty też są czasowe, na przykład na rok, a tak naprawdę rok temu ludzie wkładali te pieniądze właśnie na lokaty. 

Czyli mieszkanie to jest towar luksusowy? 

To jest towar pierwszej potrzeby, ale też luksusowe.

Jedno drugiego nie wyklucza.  

Mieszkanie to jest towar powszechny. Każdy musi mieć dach nad głową, czy to własny, czy wynajmowany. Każdy musi mieć jakieś miejsce do pracy, w sensie takim fizycznym, więc to jest towar powszechny. 

Gdyby miał pan sprofilować tego klienta, to kto kupuje mieszkania w Białymstoku? 

Przede wszystkim rodziny, ale też dużo mieszkań jest kupowanych inwestycyjnie, czy to na tak zwanego flipa, czy też pod wynajem. Jednak społeczeństwo ma pieniądze i tak jak mówię, te pieniądze z lokat bankowych trafiają na rynek mieszkaniowy jako lokata kapitału, jako inwestycja. 

Nie pańska tu w tym rola, jako właściciela biura nieruchomości, ale czy widzi pan jakiś pomysł na zwiększenie dostępności do mieszkań w Polsce? 

Przede wszystkim ułatwienie procedur deweloperskich, budowlanych. Gdyby proces zakupu działki, pozwolenia na budowę i oddania do użytku był krótszy przez deweloperów, to na pewno szybciej rynek reagowałby na tego rodzaju zmiany i zapotrzebowanie. 

Państwo też zapowiada 100 tysięcy mieszkań na wynajem. To zapowiada m.in. wiceszef resortu rozwoju i technologii Krzysztof Kukucki: "Moja obietnica - 100 tysięcy mieszkań na wynajem jest aktualna. Tyle powstanie w czasie tej kadencji Sejmu". Czy to jest jakieś rozwiązanie? 

Być może częściowo zaspokoi to potrzeby mieszkaniowe. Natomiast nie wiem, czy to jest kierunek, który bym popierał. 

Dlaczego? 

Uważam, że jednak rynek determinuje pewne procesy w społeczeństwie i też reguluje cenę. Taki wolny rynek jest według mnie lepszym rozwiązaniem niż ingerencja państwa w tego typu.

Czy widzi pan szansę na to, że państwo czy samorządy są w stanie wybudować lepiej, taniej niż deweloperzy? 

Myślę, że nie. Myślę, że konkurencja na rynku robi swoje, jeżeli chodzi o poprawę jakości towaru, który tak naprawdę sprzedają. 

W tych publicznych przetargach, jeżeli byłyby takie na budowę mieszkań, czy to na wynajem, czy mieszkań do kupienia wystawianych przez samorządy, czy przez instytucje, przez jednostki publiczne, kto w tych przetargach by stawał? Chyba właśnie deweloperzy. Raczej państwo nie ma takich zdolności, żeby samemu budować mieszkania. 

Tak, to muszą być doświadczeni specjaliści w tej branży, zarówno w projektowaniu, jak i też później w budowie. Myślę, że deweloperzy. 

Na koniec chciałbym wrócić do tego, co już pan mówił, o czym pan wspominał. Mieliśmy "Bezpieczny Kredyt 2%", teraz jego następcą ma być program "Mieszkanie na Start". Proszę powiedzieć, jaki będzie miało ono wpływ na rynek nieruchomości w Polsce? 

Uważam, że będzie podobnie jak w przypadku "Bezpieczny Kredyt 2%". W tej drugiej połowie roku, tak jak zapowiadają start tego programu, będziemy mieli powtórkę z roku poprzedniego, to znaczy wzrost ceny, dużo niższy popyt. Uruchomienie tego programu jest na tyle wczesne i na tyle krótkie, przynajmniej w tych prognozach, które znam, że ten rynek nie zdąży się odbudować, deweloperzy nie zdążą wybudować nowych mieszkań, co za tym idzie, tej podaży nie odbudujemy. Jak nie będzie tej podaży, a popyt będzie rósł, bo tak będzie, to znowu spotkamy się ze wzrostem ceny. 

Czyli skorzysta kilkadziesiąt tysięcy osób, beneficjentów tego programu, a reszta będzie miała problemy, bo mieszkania będą droższe. 

Tak, mieszkania będą droższe. 

I tym niezbyt optymistycznym akcentem kończymy tę rozmowę. Dziękuję bardzo.